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不動産売却に伴う諸経費

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不動産売却に伴う諸経費

カテゴリ:不動産売却


不動産の売買取引にはさまざまな費用がかかります。不動産は、一般的に自動車やその他の物と違い、「諸費用込み」というような販売の仕方がないことが特徴の一つです。

 

不動産を売却する場合は、手取り金額がいくらになるのか、などをある程度正確に把握してから実際の取引にあたらなければならないと考えてください。

 

ここでは、不動産売却に伴う諸経費について解説をしていきます。ぜひ、ご一読ください。

 

【仲介で依頼した場合にかかる諸経費について】


<不動産仲介手数料(売買契約にかかる法定手数料)>

ここは前述でもお伝えした通り、不動産業者の仲介として売買契約をする物件では、一般的に仲介手数料がかかります。

 

仲介手数料の支払時期は、売買契約時や残金決済時(物件引渡時)など、不動産会社によって任意に定められていますので、

 

契約前に必ず仲介をする不動産会社に確認することが重要ポイントです。

 

仲介手数料の計算方法

対象となる金額

200万円以下の部分:5

 

200万円超400万円以下の部分:4

 

400万円超の部分 :3

 

上記のように、仲介で依頼する場合は高額な手数料がかかってきます。一方で、買取で依頼をした場合には仲介手数料は発生しません。

 

繰り返しとなりますが、十分にこの点を理解して、不動産売却を検討していきましょう。

 

<印紙代>

 不動産売買契約書には、印紙税法により契約金額に応じ収入印紙を貼ることとなっています。

 

一般的に印紙代は、売主、買主の折半にて負担するのですが、この収入印紙は、契約書原本に貼りますので、契約書を何通作成するかを契約前に不動産業者に確認するようにしてください。

 

<抵当権等抹消費用>

 売却する物件に抵当権などの所有権以外の権利等が設定されている場合は、それらの権利等は物件を買主に引き渡す前に抹消する必要があります。

 

物件を担保に金融機関から融資を受けている場合(住宅ローンを含む)に、抵当権などの権利が設定されていることがあり、この場合はローンを完済し残債が残っていない場合でも、

 

その権利の抹消手続きを行わないと、抵当権は物件に設定されたままになってしまいます。抹消の手続き自体は、その権利の抹消登記を行うことでできます。

 

この費用に関しては、権利の種類や数によるため、不動産業者に必ず確認するようにしましょう。

 

<引渡しの準備等にかかる費用>

売却する物件の名義が自分以外になっていたり、住所氏名等が変更になっている場合は、そのままでは買主が所有権移転登記(名義変更)をすることはできません。

 

そのため、変更(修正または訂正)をする必要があります。この修正の手続きは、登記によって行いますが、費用については変更登記の数などによりますので、ここも不動産業者に確認してみてください。

 

また物件の引渡し条件が下記の場合は、その費用も事前に見積もっておく必要があります。

 

・現状渡し

 

・リフォーム渡し

 

・更地渡し

 

 

<譲渡所得にかかる費用>

不動産を売却した場合、譲渡所得に対する所得税及び住民税がかかります。この税金には、軽減などの特例措置もありますので、こちらも詳しくは不動産会社か税の専門家に必ず確認しましょう。


<登録免許税>

 不動産の売買には、所有権移転登記の手続きが必要となり、登録免許税は買主が負担します。但し、現住所と登記上の住所が異なる場合や住宅ローンが残っている場合は、売主が負担する事になります。

 

<消費税>

土地の売買は、消費税の課税対象とはなりません。

 

※但し、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課税されます。

 

<譲渡所得税>

不動産を売却した際の差益に対する、所得税・住民税の課税の事です。

 

譲渡所得税は、給与所得・事業所得とは別に課税される分離課税です。

 

所得税(譲渡所得)の計算についてですが、財産の種類や所有期間によって、その計算方法は異なります。

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 譲渡収入 - (取得費+譲渡費用)

 

譲渡収入とは、不動産(土地・建物等)の売却によって得られた収入です。

 

取得費とは、土地建物の購入代金の他、購入手数料、登記費用などの取得に要した費用です。

 

譲渡費用とは、不動産会社に支払った手数料、印紙代(売買契約書)、測量費などです。

 

取得諸費用とは、仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税、取得から実際に使用するまでに掛かった借入金の利子、土地の測量、造成費など、不動産を取得した際に、掛かった費用が対象となります。

 

※取得費が分からない時

 相続した不動産の場合、取得当時の資料等が無く、取得費を正確に把握出来ない場合が想定されます。

 

その場合は、譲渡収入の5%を取得費として計上出来ます。その他に売却代金の5%未満の時も、5%に設定する事が出来ます。

 

また、取得時に掛かった、増改築費や改良・設備等の費用も含める事が出来ます。この他に、特例として相続税の一部を取得費として計上する場合があります。

 

<相続財産に対する取得費の特例>

相続税が課税されていると、相続税額の一部を取得費として加算できる特例があります。土地、建物にも適用出来ます。

 

譲渡所得税額は、譲渡収入・費用・取得費から控除額を計算して、残りの課税対象額に税率を乗じた金額です。

 

<不動産を売却する時の節税対策について>

不動産の売却によって利益が出た時は、譲渡所得税という税金を納める必要があります。譲渡所得税とは、不動産の売却により生じた所得に対して掛かる税金ですが、売却による利益が大きいほど税金の金額も大きくなります。

 

※購入金額 > 売却金額 の場合には税金は発生しません。

 

譲渡所得税を安く抑える為に、以下の特例を利用する方法があります。

 

3000万円の特別控除の特例(国税庁HP

不動産を売却する時に一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3000万円の特別控除の特例を受ける事が出来ます。

 

<不動産の所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例>

不動産の所有している期間が10年以上の場合のみ、「3000万円の特別控除の特例」と併用して、軽減税率の特例を利用する事が出来ます。

 

<買い替えの特例>

不動産を売却して、代わりの住居用の不動産を購入した場合、買い替えの特例を利用する事が出来ます。

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