空き家は所有しているだけでコストがかかり、放火や不法投棄のリスクもあるため早めに手放すことがおすすめです。
とはいえ、どのように売却したら良いかわからないという方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、空き家を現状のまま売却する方法と更地にして売却する方法、売却時にかかる費用について解説します。
空き家の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。
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空き家を現状のまま売る場合「古家付き土地」として売却する方法と「中古住宅」として売り出す方法の2パターンがあります。
どちらも空き家を現状のままで売却することに変わりはありません。
双方の違いは、土地と建物どちらをメインにして売り出すかという点にあります。
古屋付き土地は「土地」をメインに売り出し、中古住宅は「建物」をメインに売却します。
なぜ古屋付き土地は「土地」がメインなのかというと、築年数が経過して建物の価値がない状態だからです。
どこからが古屋付き土地になるのか、明確な基準はありません。
古家付き土地として売却するか、中古住宅として売却するかは建物の現状をみて判断します。
現状のまま売るメリット
古家付き土地または中古住宅として、空き家を現状のまま売り出す場合のメリットは解体費用がかからないことです。
更地にして売り出す場合、建物を解体する必要があり、その金額は決して安くありません。
解体にかかる時間や費用を気にしなくて良いというのは、現状で売却する際の大きなメリットといえるでしょう。
また、最近では中古住宅を安くで購入して好きなようにリノベーションするのが人気です。
現状のまま売り出せば、リノベーション目的で空き家を購入したい方からも購入を検討してもらえます。
更地にして売却する場合と比べて固定資産税が安くなることもメリットです。
土地に住居用の建物が建っていると「住宅用地の軽減措置特例」が適用されます。
高額な固定資産税を支払う必要がないため、焦らずに落ち着いて売却活動ができるでしょう。
現状のまま売るデメリット
現状のまま売却する際のデメリットは、管理に手間がかかることです。
空き家は見回りや掃除をきちんとおこなわないと、放火や不法投棄のターゲットにされたり、劣化が進み倒壊したりする危険性があります。
誰も住んでいない家屋は傷むスピードも早いため、定期的な管理が欠かせません。
また、売却価格が低くなる可能性があることもデメリットです。
空き家のままで売却すると、解体費用を買主が負担することになるため、そのぶんを見込んだ価格設定をしなければなりません。
ほとんどの場合、相場よりも低い価格での売却になります。
空き家を売りたい！更地にして売却する方法
空き家を更地にして、土地だけを売却する方法もあります。
更地とは建物がないまっさらな状態で、借地権がついていない土地のことです。
建物の劣化が激しく倒壊の危険性がある場合や、空き家の維持管理が難しいときには更地にしての売却を検討すると良いでしょう。
更地にして売却するメリット
更地にして売却する場合、現状のまま売却するときと比較して買い手が見つかりやすいという特徴があります。
建物が建っていると、新築を建てたくても解体が必要となり、買主にとっては負担となります。
更地であればすぐに工事を始められ、解体にかかる費用や手間を気にする必要がありません。
建物がなくすっきりとした見た目になるので、購入希望者の第一印象も良くなるでしょう。
また、建物の維持管理が不要な点も更地ならではのメリットです。
相続した空き家などは遠方にあるケースも多く、建物の維持費用にくわえて交通費がかかります。
更地にしてしまえばそのような手間がかからず、維持管理にかかるコストを削減できます。
更地にして売却するデメリット
更地にして売却するデメリットとしてもっとも大きな点は、固定資産税が高くなることです。
前述したように、土地の上に住居用の建物が建っていると「住宅用地の特例」が受けられます。
更地にしてしまうと、住居用の建物はなくなってしまうため特例が受けられません。
売却活動が長くなればなるほど、固定資産税の負担が増してしまいます。
また、解体費用がかかる点もデメリットの1つです。
更地にするためには建物を取り壊さなければなりません。
解体にかかる費用は建物の構造によって異なり、一般的な木造住宅（30坪）であれば90〜150万円ほどかかるといわれています。
建物のなかの家具や家電をどう処分するかによっても費用が変動し、解体業者に処分を依頼する場合はそのぶん追加で費用がかかります。
解体費用を抑えたい場合は、リサイクルショップを利用したり、自治回収に出したりして、できる限り自分で処分するようにしましょう。
空き家を売りたい！売却時にかかる費用や税金について
空き家を売却する際には、諸費用や税金がかかります。
売却前にどのくらいの費用がかかるのか事前に把握しておくと安心です。
ここでは、空き家を売却する際にかかる費用と税金をご紹介します。
相続登記費用
相続によって空き家を取得し、売却を選択する方もいらっしゃるでしょう。
しかし空き家の名義が被相続人（亡くなった方）のままでは、空き家は売却できません。
売却するには空き家の名義を相続人（相続を受ける方）に変更する必要があります。
この名義変更の手続きを「相続登記」と呼び、一般的には司法書士へ依頼します。
相続登記に必要な費用は以下のとおりです。
●書類取得費：5,000円～2万円
●登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
●司法書士への依頼料：5～8万円
自分で手続きをおこなう場合、司法書士への依頼料はかかりません。
譲渡所得税
譲渡所得税は、空き家を売却して儲けが出たときのみ発生する税金です。
譲渡所得税は「不動産売却益（儲け）×税率」で算出します。
ここでいう売却益とは、売却価格そのものを指すわけではありません。
売却益は、不動産の売却価格から「不動産を購入するときにかかった費用」「不動産を売却するときにかかった費用」を差し引いたあとの金額です。
税率は空き家の所有期間によって異なり、所有期間が5年以上（長期譲渡所得）では20.315%、5年未満（短期譲渡所得）では39.63%となります。
解体費用
解体費用は、建物を更地にする際にかかる費用です。
現状のまま売却する場合には必要ありません。
解体費用は、家の広さや構造、周辺環境などによって異なります。
一般的な木造住宅では3～4万円/坪が相場です。
住宅が密集している場所で工事をおこなう場合、近隣に迷惑がかからないよう防音シートの設置が必要になり追加で費用がかかります。
仲介手数料
仲介を依頼した不動産会社に支払う手数料です。
成功報酬のようなものなので、売買が成立したときだけに発生します。
仲介手数料は法律にて上限が決められており、それ以上の額を請求されることはありません。
場合によっては仲介手数料を安く設定している会社もありますが、基本的には上限額いっぱいでの支払いになると覚えておきましょう。
仲介手数料の上限額は以下のとおりです。
●物件の売買価格が200万円以下：対象金額の5%＋消費税
●物件の売買価格が200万円～400万円：対象金額の4%＋消費税
●物件の売買価格が400万円超え：対象金額の3%＋消費税
まとめ
空き家の売却方法には、現状のまま売り出す方法と更地にしてから売り出す方法の2種類があります。
どの方法を選ぶかによって売却時にかかる費用も異なります。
空き家を所有しているとさまざまなリスクが発生するため、早めに売却することがおすすめです。
空き家の売却を検討している方は、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。
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