土地であっても建物であっても、売却する際は不動産会社を利用するのが一般的で、その際は「媒介契約」を結ぶ必要があります。
大きく3種類に分類され、それぞれに特徴があり注意点もございます。
どれを選ぶかによって、結果が異なる可能性もあるため慎重に選びましょう。
そこで今回は、不動産売却における媒介契約についてご説明したうえで、メリットや注意点などを解説します。
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物件を売却する際は、自分で買い手を探すのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼して代わりに買い手を見つけてもらうのが一般的です。
仲介を受けた会社は、「宅地建物取引業法」という法律に基づき、依頼者にとって不利のない売買契約を締結することが義務付けられています。
そこで、所有物件の売却条件や報酬金額などについて契約したものを「媒介契約」と言います。
媒介契約を締結することで、不動産会社との依頼関係が明確化されるため、仲介業務でのトラブルを回避することができるのです。
また、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、それぞれの特徴や違いについてご紹介します。
一般媒介契約とは
複数の会社に仲介が依頼できる契約方法です。
依頼者が自ら購入希望者を見つけた場合も、売買することが可能であるため、制限が少なく、自由に売却活動できるのが特徴です。
また、レインズへの登録義務はありませんが、任意でおこなうことができ、販売状況の報告なども必要ありません。
レインズとは、指定流通機構とも呼ばれ、宅地建物取引業法に基づき国土交通省が指定した不動産の流通機構のことを言います。
現在は全国に4つの法人が設けられており、それぞれの地域で不動産情報の交換などを請け負っています。
基本的には当事者同士で自由に決めることができる一般媒介契約ですが、国土交通省が定める「標準媒介契約約款」では3か月以内が一般的です。
専任媒介契約とは
1社のみに依頼できる契約であるため、ほかの会社と併せて依頼するということはできません。
有効期限は3か月以内で、自ら購入希望者を見つけた際は、売買契約を結ぶことができます。
また、レインズには契約を締結した翌日から7日以内に登録することが義務付けられています。
不動産会社は依頼主に対し、14日に1回以上の頻度で販売状況を報告しなければなりません。
このときの報告手段は、明確に決められているわけではなないため、メールでの報告も可能です。
専属専任媒介契約とは
専任と同じく、1社のみに依頼できる契約で、ほかの会社と併せて依頼するということはできません。
親戚や知人に直接交渉することは可能ですが、自ら買主を見つけてきた場合も不動産会社を媒介し取引をおこなうことが義務付けられています。
有効期限は3か月以内で、レインズには、契約を締結した翌日から5日以内に登録しなければなりません。
また、不動産会社は依頼主に対し、7日に1回以上の頻度で販売状況の報告が義務付けられています。
不動産売却における媒介契約のメリット・デメリットとは
続いて、媒介契約をするメリットとデメリットについてご紹介します。
一般のメリット・デメリット
複数の不動産会社と契約でき、買い手の幅が広がるのが最大のメリットです。
1社しか契約できないほかの2つと異なり、他社と競争関係にあり、先に契約しなければ仲介手数料が発生しないため、早期売却が実現する可能性が高くなります。
一方、あまり需要のない物件にとってはデメリットにもなり得るのです。
人気のあるエリアだったり、相場より価格が低かったりと、競争意識を掻き立てるような条件の物件でない限り、積極的な販売活動は期待できないでしょう。
専任のメリット・デメリット
一般とは異なり、積極的な売却活動が期待できる点がメリットです。
また、販売報告が定期的に受けられたり、自分で見つけた購入希望者でも売買契約が結べたりする点もメリットのひとつと言えるでしょう。
しかし、レインズへ登録するまでの期間が専属専任と比べ長くなるため、その分不動産会社が物件を独占できる期間も長くなります。
さらに、定期的な業務の報告頻度が少ないため、営業にかかる手間が軽減されてしまう可能性も出てくるのがデメリットでもあります。
専属専任のメリット・デメリット
3つの契約のなかでもっとも制限が厳しく、売買をおこなう際は必ず不動産会社を媒介する形になるため、不動産会社にとっては仲介手数料は確保されている状態です。
そのため、積極的な販売活動が期待できるでしょう。
また、毎週販売状況の報告があるため、現状を把握しやすい点もメリットとなります。
しかし、「囲い込み」には注意が必要です。
囲い込みとは、不動産会社が売り手と買い手のそれぞれから仲介手数料をもらうことを言い、故意に物件情報を公開しなかったり、他社からの商談に応じなかったりすることです。
売り手と買い手から仲介手数料を得る「両手取引」で仲介手数料を2倍得るために、囲い込みをおこない、自社の顧客から購入者が出るまでの時間稼ぎをしているところもあります。
一方、囲い込みを防ぐというのは難しいため、不安に思った場合は、レインズで登録内容や取引状況が確認できるためチェックしてみると良いでしょう。
不動産売却における媒介契約の注意点とは
ここでは、媒介契約における注意点についてご紹介します。
注意点
一般の場合は、内見の日時をしっかり共有し調整しなければなりません。
現在住まわれていない場合は、日時を共有する必要はありませんが、まだ住まわれている場合は、仕事や家族の都合も考慮し、内見できない日程の共有を徹底しておきましょう。
購入希望者は、内見が可能であることを前提に足を運ぶため、実は内見ができないとなれば印象が悪くなってしまう可能性があります。
内見時間も同様に随時共有するようにしましょう。
物件を演出するためにも、日差しが差し込むタイミングで内見をするほうが、印象が良く決定率が高くなります。
また、同時に何社かの不動産会社が内見に来ないように調整する必要があります。
同時に複数の内見希望者が来た場合は、1組終わるまで待ってもらうということにもなりかねません。
そのため、スケジュール管理は徹底しておきましょう。
さらに、広告を出す場合は、しっかりとアピールポイントを伝えておくことが重要です。
伝達ミスのないよう気を付けながら、完成時には自分の目で最終確認を必ずしておきましょう。
向いている方
これらの注意点を踏まえ、自分で積極的に買い手を探したい場合、自由度を求める場合は一般が向いています。
自分で買い手は探したいが、ある程度はサポートが必要な場合は専任、すべてお任せしたい場合は専門専任がおすすめです。
とはいえ、一般の場合は自らが主体となり行動しなければならないため、ある程度の知識や経験が必要となります。
営業も必要になってくるため、知識や経験がない場合、売却は難しくなるでしょう。
その点、専任や専任専属では、不動産会社にある程度の販売活動をおこなってもらえるため、実際に利用する方も多いというのが特徴です。
まとめ
媒介契約には、一般と専任、専属専任の3種類あります。
一般では買い手の幅が広がる点、専任では自分が探した購入希望者と契約が結べる点、専属専任では現状を把握しやすい点がメリットです。
また、一般の場合は内見日時や広告の出し方に注意し、知識や経験が必要となるため、専任や専属を選択する方が多いのが現状です。
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