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不動産の一部だけの売却は可能?「分筆」するとはどういう意味?

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不動産の一部だけの売却は可能?「分筆」するとはどういう意味?

不動産の一部だけの売却は可能?「分筆」するとはどういう意味?

活用していない土地がある、家の敷地は広いが使いきれていない部分が多いなど、不動産で悩んでいませんか?
有効活用できる広さへと分けてから売却して利益を出すために、何からすれば良いのか「不動産の分筆」方法についてご紹介します。
この記事では、不動産を分ける分筆とは何か、どのようなメリット・デメリットがあるのか、登記する一連の流れまでを知ることができます。

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不動産の一部だけを売却するための「分筆」とは何か?

不動産の一部だけを売却するための「分筆」とは何か?

広い土地を所有しているものの、半分は自宅として使い、もう半分は売ってしまいたいという一見わがままにも思える希望を叶える方法に分筆があります。

土地を分ける登記簿上の処理とはどういう意味?

日本国内のすべての土地・建物は、管轄する地域の法務局に登録・管理され、広さや地目、所有者などの情報がそれぞれ登録されています。
土地は1筆、2筆と数えられ、1つの土地を複数に分けることを分筆と呼び、手続きをすることで法務局が管理する登記簿上で、別の土地として登録できます。
たとえば、3丁目7番地の50坪の土地を半分の25坪ずつに分ける場合、登記簿上で25坪ずつの登記簿が作成され、3丁目7番地1と3丁目7番地2の土地というように支号(枝番)が付けられ識別されます。
このように不動産の一部を分筆することを「分筆登記」と呼び、所有者の意思によって分けたりまとめたりすることができるのです。

どういう時に不動産の分筆を必要とするのか?

不動産を登記簿上で別の土地として登録する目的には複数ありますが、多いものだと広い土地の一部だけを売却したい、同じ敷地内に建物をもう1棟建てたい時などにおこないます。
手に余る広さの土地であれば、活用していない部分を売却すれば利益となり、管理する手間も省けて一石二鳥です。
また、建築基準法第1条の定めにより、原則として1つの土地には1つの建物しか建てることができないため、新たに建物を建てたい場合には分筆する必要があるのです。
親が住む家の敷地に子が新しく家を建てる場合がこれにあたり、住宅ローンの担保設定の際に所有者を明確に分けるためにおこなうなどのケースもあります。
その他にも、相続した土地を相続人それぞれの土地として所有するためや、異なる地目で活用する、共有名義を解消するなどの目的でもおこなわれます。

分筆による不動産売却時のメリット・デメリットとは?

分筆による不動産売却時のメリット・デメリットとは?

登記簿上で不動産を分けて登録することで、実際の暮らしのなかでどのようなメリット、またデメリットがあるのかそれぞれをご紹介します。

土地を分けて登記することで得られるメリット

大きなメリットの1つには、土地の評価額を下げることでかかる税金を安く抑える節税効果が見込めることです。
土地の評価額は、土地の形状や面している道路の幅などに左右されるため、土地の分け方によっては大幅に評価額を下げることができるでしょう。
また、土地を分けることによって、住宅ローンを組む際に設定される抵当権を土地全体にかけることを避けられるので、残った土地を別の目的で活用もできます。
土地の活用ということであれば、土地を分けて登記することで別の地目を設定することが可能となり、宅地の隣に畑を作るなどの活用も考えられます。
土地の売却でいえば、相続などの際には共有名義などにされるケースがよくありますが、それでは自分だけの判断で売却することが困難です。
共有名義を分筆によって解消することで、自分の都合だけで土地を売却することも活用することも簡単にできるようになります。

思わぬデメリットを受けるかもしれない?

気を付けなければいけないのは、思わぬところで受けるかもしれないデメリットがあるため、気を付けていないと分筆したあとになって、困ったことになるかもしれません。
1つ目のデメリットは、土地をどう分けるかによって、分けた土地それぞれで増改築や新たな建物の建築に制限を受けてしまい、思ったような活用ができなくなるケースです。
わかりやすいケースでは、道路に面していない土地には建物を建ててはいけないとする建築基準法の定めがあり、土地を道路に面した手前と奥で分けてしまうと、奥には建物が建てられなくなります。
また、建物を建てる許可が下りても、土地が狭くなったことによりさまざまな制限を受ける可能性が高くなるため、予定していた建物を建てられないなど使い勝手が悪くなってしまうケースもあります。
さらには、メリットであった土地評価額を下げることで叶えた節税も、建物が存在しない土地となれば減税措置の対象外となり、固定資産税は逆に上がってしまうこともあるでしょう。

不動産を売却するために分筆する方法とその手順

不動産を売却するために分筆する方法とその手順

ここでは、実際に土地をどのように分筆するのか、現地調査から分筆登記までの手順を大きく3つに分けて解説していきます。

土地の調査を依頼して測量してもらう

まずは、分ける土地の広さや隣地との境界を明確にしなければならないため、土地家屋調査士に依頼して現地で調査をおこなってもらいます。
自分で土地家屋調査士を探しても構いませんが、不動産会社と繋がりが多いので、信頼できる不動産会社から紹介してもらう方法がおすすめです。
現地へ行く前に、管轄の法務局で公図や地積測量図を取得し、現状どのように登録されているかを確認してから現地で測量をおこないます。
所有者は1つの土地だと認識していても、実は登記簿上では複数に分けられていたというケースもあるため、現地へ行く前の事前調査は必ずおこなう必要があります。
現地調査では、隣地の所有者や面した道路を管理する役所の担当者とともに、その土地の境界線を明らかにします。
土地を売却する際には、こうした現地での綿密な調査をおこなっていないとトラブルになってしまうケースがあるため、省くことはできません。

分筆案を考えて境界標を設置する

続いては、土地をどのように分けるかを考えますが、建築基準法などの知識も必要となってくるため、気分や見た目で分けるわけにはいきません。
土地家屋調査士に任せておけば、最適な分筆案を考えてくれますが、自分がどのような土地にしたいかの希望を伝えておくと、よりスムーズに希望どおりの案に仕上げてもらいやすいでしょう。
分け方が決まったら、隣地の所有者や面した道路を管理する役所の担当者と再び現地に集まり、提案どおりに隣地との間や土地の中に境界標を設置します。
境界を示す杭や塀の設置は、自分が所有する土地であっても個人が勝手におこなってしまうとトラブルに発展しかねないので、必ず土地家屋調査士や隣地の所有者などの立ち会いのもとでおこないます。

管轄の法務局で分けたとおりに登記をおこなう

現地での調査や確認すべき事項をすべて終えたら、あとは管轄の法務局で分筆登記をおこなうだけですが、土地家屋調査士にそのまま手続きを依頼することも可能です。
登記に必要な書類は、登記申請書・地積測量図・現地案内図・筆界確認書(境界の確認書、同意書、協定書)・委任状が基本の一式となります。
法務局に書類を提出してから約1週間で登記され、法務局から登記識別情報通知書を受け取れば、無事にすべての手続きが終わり、土地の売却や活用などに動き出せます。
土地家屋調査士に測量、分筆案の作成から登記までの一切を依頼した際の費用は、境界がはっきりしている場合は約20万円、境界が不明な場合は50万円以上かかるケースもあります。

まとめ

1つだった不動産を複数に分けることで、それぞれの不動産を有効活用することができ、節税や売却などの面でもメリットがあります。
所有する不動産の活用方法にお悩みでしたら、まずはお気軽に弊社までご相談ください。

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