「仲介手数料ってどうやって計算しているの？」「買主と売主どっちにかかるの？」などと思っている方が多いでしょう。
近年、法改正もおこなわれている仲介手数料に関して、最新の情報が知りたい方も多いでしょう。
本記事では、仲介手数料の概要から具体的な計算方法、把握しておくべきリスクについて解説いたします。
この記事を読めば、仲介手数料に関して理解できるようになっています。
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不動産売却で成約した際に見る、仲介手数料というのはどういうときにかかるのか最初はわからない場合も多いと思います。
仲介手数料とは、簡単に言うと売主と買主の間で売買契約や賃貸借契約が結ばれたときに発生する税金のようなものです。
仲介手数料とは、成功報酬であり、売主と買主の間で売買契約や賃貸借契約が結ばれない限りは発生しません。
また、仲介手数料は法律で上限が定められており、定められた「上限」以上の金額がかからないということを把握しておきましょう。
ただ、あくまで上限額というのは目安であり、一律ではないということも理解しておくことが大切です。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は一括で払うのではなく、2回にわけて支払います。
1回目は売買契約を締結したタイミングで仲介手数料で決まった金額の1/2を支払います。
2回目は残金の決済と引き渡しのときに、残りの仲介手数料1/2を支払います。
手続きの最後に払うという形であることを理解しておきましょう。
仲介手数料は消費税がかかる
仲介手数料は消費税の課税対象です。
基本的には以下に該当するものが消費税の課税対象として該当します。
1つ目が、国内における取引である場合。
2つ目が、対価を得ておこなわれる場合。
3つ目が、資産の譲渡や貸付、および役務の提供である場合。
このなかでも、仲介手数料は、不動産会社が提供するサービス三つ目に含まれるため、消費税の課税対象となります。
不動産売却の際に仲介手数料以外にかかる費用
仲介手数料以外に不動産売却時にかかる費用は以下のものが挙げられます。
売買契約書の印紙税、抵当権抹消登記費用、引っ越し費用、譲渡所得税です。
詳しく見ていきますと、抵当権というのは住宅ローンを組む際に、「貸し倒れ」を防ぐために金融機関が義務づけているものですが、抵当権を抹消しないと売却の手続きはできません。
住宅ローンの完済で抵当権は消すことができますが、自動的には消えません。
抹消手続きをおこなうことで、初めて消えます。
売却手続きをおこなう前に抹消することが必要になりますので、把握しておきましょう。
譲渡所得税は売却した際に利益が出た場合にのみ発生する税金です。
下記でも解説しますが、さまざまな事情により税率が変わったり、課税金額が変わったりします。
後ほど、具体的な数字を用いて見ていきましょう。
不動産売却でかかる仲介手数料の計算方法
仲介手数料というのは宅建業法の規定により定められています。
そして、仲介手数料の上限額は物件の価格によっても異なります。
ここから、物件の価格帯別に具体的な計算方法を解説していきます。
計算方法
売却代金によって計算方法が異なりますが、おおよそは同じと言えます。
売却代金が200万円を下回ってしまう場合は以下の計算式になります。
【物件価格(税抜き)×5%+消費税】
売却代金が200万円超〜400万円以下の場合は以下の計算式になります。
【物件価格(税抜き)×4%+2万円+消費税】
売却代金が400万円以上となる場合は以下の計算式となります。
【物件価格(税抜き)×3%+6万円+消費税】
仲介手数料を調べる際は、上記の計算式を参考にして算出しましょう。
売買する不動産が中古の戸建てだとしてもマンションでも上記の方法で算出可能です。
法改正に伴う手数料の変化
令和元年8月30日国土交通省告示第493号によって改正されました（令和元年10月1日施行）。
内容は売買価格が400万円以下の低廉な家を売る際に「手数料」「物件調査費用」を合算して「198,000円」(18万円+消費税)まで引き上げされるといった内容になります。
今回の特例にはいくつかの要件が定められており、以下のものが挙げられます。
1つ目は、低廉な「空き家」などの売買であること。
2つ目は、通常の売買契約と比較して現地調査などの費用がかかること。
3つ目は、仲介手数料以外に調査費用の請求が可能なのは売主さま限定であること。
4つ目は、報酬額について売主さまへ含意・説明をしておくこと。
上記の法令が出た背景としては、「空き家問題」などが考えられるでしょう。
全国各地に「空き家」は存在します。
ただ、不動産会社は空き家を扱っていても全然利益が出ないため、対応数を増やしたりせずにより利益が見込める物件に視野を絞っています。
そんな状況を考慮して、低廉な家の場合は仲介手数料と現地調査費用を合算して「198,000円」をいただきます。
という風に改正したのでしょう。
上記の対策により、不動産会社は空き家でも積極的に売買をおこなうようになるでしょう。
不動産会社の全体的なモチベーションアップも図られています。
仲介手数料の安さだけで選ぶリスク
仲介手数料は上限は決まっていますが、下限は決まっていません。
そのため、不動産会社との交渉によっては一律ではない仲介手数料を安くすることもできます。
ただ、仲介手数料が安いからといって良いとは限りません。
ここでは、仲介手数料の安さだけに注目して不動産会社を選ぶ場合の危険性について解説していきます。
基本的に、手数料の安さだけで不動産会社を選ぶことはおすすめしません。
重要なのは、仲介業者としてどこまで対応してくれるのか、どんな風に販売活動をおこなってくれるのかです。
自身の事情に親身に寄り添って売買活動をおこなってくれるのか、総合的に見て信頼できる不動産会社なのかという視点を持って不動産会社を選んでいきましょう。
仲介手数料を値切るリスク
不動産会社は不動産を売買するために必要な営業活動や広告活動にかかる費用として妥当な金額を提示します。
そういった金額を無理に下げようとすると、販売活動の費用が捻出できず売却が難しくなってしまったり、広告費を削られたり、物件の値下げが必要になる場合があります。
なので、相場とも照らし合わせて妥当な金額を提示してきていると思った場合は不動産会社が提示する金額を支払うのが望ましいです。
物件を早く売買したい場合には、十分な販売活動ができるようにすることが大切です。
自分の利益ばかりを追い求めるとかえって利益が少なくなったり、損失が出る場合もありますので、慎重におこなっていきましょう。
信頼できるかが不動産会社を選ぶ大切なポイント
仲介手数料は不動産売却の際に大切な販売活動の費用にあてられます。
そのため、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。
特に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では1社の不動産会社のみに売却を依頼するため、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。
親身に対応し、希望に寄り添った販売計画を提案する不動産会社を選ぶことでスムーズに売却が進めることができます。
事前にどのような販売活動をおこなうのかも確認しておくと良いでしょう。
このように費用の安さだけではなく、総合的にふまえたうえでご検討ください。
まとめ
今回は仲介手数料の概要から、具体的な計算方法まで解説しました。
仲介手数料は不動産会社との交渉によっては変更が可能な自由度の高いものですが、販売活動の費用にあてられるため提示金額を支払うのが望ましいです。
仲介手数料の安さだけでなく、総合的に判断して信頼できる不動産会社を選ぶことが満足のいく売却につながるでしょう。
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