収益物件の売却の際には、それによる所得で税金を支払うことや確定申告おこなう必要があることについても同時に考えなくてはいけません。
実際に不動産の売却の経験があまりないという場合には、しっかりと流れを知ったうえで進めていかないと、後から漏れてしまっていたことに気がつくということもあるため注意が必要です。
今回は、不動産の売却後に課せられる税金の種類や対策、確定申告までの流れについてご紹介していきます。
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さて、今回は収益物件を売却した際にかかる税金についてご紹介していきますが、基本的には収益を得ていても得ていなくても、不動産の売却にかかる税金の種類は同じになります。
ここで課せられることになる税金の種類は主に3つで、譲渡所得税、登録免許税、印紙税になります。
ある程度不動産売買の知識があるひとは、それぞれ名前だけで何に課せられるのか、いつ支払いが必要なのかなんとなくわかるという方もいるかもしれませんが、そうでない方も多いですよね。
そんな人のために、1つ1つ確認しながらご紹介していきますので一緒に確認しましょう。
まずご紹介するのが、登録免許税です。
この登録免許税とは、売りに出す時だけではなく、購入した際にも所有権を登記する際などに支払う必要があるため、不動産関係の手続きの際にはほぼ確実に課せられると思っておいて良いでしょう。
収益物件を売る際に支払う登録免許税は、具体定期に何に支払うのかというと物件に定められた抵当権を抹消するためになります。
抵当権とは、住宅ローンを組んで物件を購入した際に、ローンの貸主となる金融機関側が持つ権利となり、借主が残債を支払えなくなった際に代わりに不動産を担保としてもらうことができるものです。
ここで売主は、売りに出すことによって抵当権を抹消しなくてはいけないため、1件の不動産につき1,000円の登録免許税を課せられることになるのです。
もちろん、税金を支払うだけでなく、然るべき手続きを踏む必要があるため、基本的には司法書士などの専門家に依頼をして進めていくことをお勧めします。
個人でもできますが、初めての場合にはとくに、手続きや申請漏れなどを生じないためにも、できる限り専門家に依頼するほうがよいでしょう。
司法書士への依頼料は相場で3万円ほどになりますので、それも費用にくわえて考えておくことをお勧めします。
続いて、印紙税についてですが、これは売買契約が締結したとき、お互いの契約書に貼り付けることになる印紙にかかる税金となります。
10万円〜50万円までのものは200円、50万円〜100万円までの物件は500円、と不動産の売買が成立した価格によって税額も異なりますので注意が必要です。
この印紙税については、法律改正によって変更されることもあるため、その都度確認をおこなうことが大切です。
最後にご紹介するのが譲渡所得税についてですが、これは名前のとおり売買によって所得を得た場合、その所得の額によって課せられる税金です。
通常の所得税と考え方は同じですが、実は複雑なポイントも多く一番厄介かつ重要な鍵を握るものになりますので、実際に売りに出す前にしっかりと確認しておくことをお勧めします。
所得税ということで、所得の額によって大きく金額が異なるということはみなさんご存じかと思いますが、そのためしっかりと計算をしておかないと損をしてしまいます。
損をしないためにはどのような対策をしておくべきなのかは後ほど詳しくご紹介していきますが、注意すべきポイントとしては売買価格の全額に課税されるわけではないということです。
不動産を売りに出す際には、固定資産税や、そもそも取得した際に支払った購入金額、改修工事を行なった際の補修費用などさまざまな費用がかかりますよね。
売買によって得た利益として課税対象となるものは、これらの諸費用をすべて差し引いた額になるのです。
つまり、売買成立までにどれだけ費用がかかったのかということをしっかりと計算したうえで利益を計算しないと税金を多く払い過ぎてしまうということに繋がるのです。
それでは、次では節税につなげるために何ができるのかという点を一緒に見ていきましょう。
収益物件を売却したときの税金対策
ここからは、不動産を売った後に課せられる税額を軽減するために利用することができる特例などと一緒に節税対策の方法を見ていきましょう。
まず、1番覚えておいてほしいものに買い替え特例というものがあります。
買い替え特例とは名前のとおり、不動産を売りに出した後にまた同じ用途目的で新たに不動産を購入する場合には売却利益の80％までは税金が免除されるというものです。
つまりは、収益物件として利用していた物件を手放して、また新たに収益用として不動産投資をおこなう場合などにはこの買い替え特約を利用することができるのです。
これを知っているだけでも、あとで支払うことになる税額に非常に大きな差が出てくることになります。
もちろんこの特約の対象となるためにはさまざまな条件が設けられていますが、購入後1年以内に事業用として利用する場合や面積が元の所有物件の5倍以内であることなどが求められます。
また、そのほかの節税方法としては確定申告の際の申告用紙を通常の白色ではなく青色申告とすることで、控除額を増やすことができます。
白色の申告では控除額が最大38万円であるのに対し、青色では最大65万円となりますので覚えておくと得です。
そのほか、印紙税を抑えるための豆知識として、売主と買主がかわす契約書を1枚にまとめてコピーを取ることで税額を半額にすることができます。
意外と知られていないことでもありますが、契約書は必ず2枚作成しなくてはいけないという規則はありませんので、買主と相談した上互いの節税に繋げることができるのです。
また、先ほどにも軽く触れましたが、利益を計算するうえで取得費用を見直すというポイントも節税のためには非常に重要なポイントとなります。
取得費がわからない場合には、売買価格のうち5%のみが控除となり、あとは利益として課税対象額としてみなされてしまいます。
そのため、最初は売却を視野に入れていない場合でも、不動産を購入したら、何にいくら支払ったのかということを記録しておく必要があります。
収益物件売却から確定申告までの流れ
それでは、最後に契約が成立したあとに所得を申請する確定申告についてご紹介していきますが、基本的な流れとしては売買契約を結んだ翌年に申告することになります。
基本的には毎年2月〜3月申告の時期が設けられていますので、それまでに必要書類をまとめておくようにしましょう。
必要な書類としては、確定申告書Bと分離課税用の申告書（第三表）の2つがあり、それにくわえて取得費用を証明する書類や登記簿謄本などを添付する必要があります。
売却益を確認するためにも、必要書類は抜かりなくチェックしておくようにしましょう。
不安な場合には税理士など専門家に相談することもできますので、脱税とならないためにも慎重に進めていくことをお勧めします。
税金の納付は基本的に申告と同じタイミングになりますので、余裕を持って準備しておくようにしましょう。
まとめ
収益物件を売却した際にかかる税金の種類や節税対策、確定申告までの流れを順番にご紹介してきました。
税金の納付は売買契約と同じかそれ以上に重要な手続きになりますので、抜けがないよう、注意しながら慎重に順を追って確認していくようにしましょう。
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