二世帯住宅は3種類に分けることができ、売却の前にまず所有する住宅がどのタイプに当てはまるのかを知っておかなければいけません。
そしてその特徴にあった売り出し方をすることが、早期の売却のために重要なポイントとなるのです。
ただ一般的な住宅と比べ売却しにくいのも事実としてありますので、売れにくい理由や売る際の注意点などをこちらの記事でしっかりと確認してください。
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二世帯住宅とは、親の世帯と子の世帯という2つの家族が同じ屋根の下で生活をする、そのための住宅のことで、形態としては3種類あります。
親世帯と子世帯の関係性や価値観などによって、その2つの家族の距離というものは変わってきますので、当然住宅の形態も変わってくるわけです。
二世帯住宅の形態としては「完全分離型」、「一部共用型」そして「完全同居型」ということになり、それぞれ2つの家族の共用の方法に違いがあります。
まず「完全分離型」についてみていきますが、こちらは各世帯の居住スペースが一つの住宅として互いに分かれているタイプのもので、よくあるのが上下階で分けているものです。
他にも横並びで建っていて、壁を挟んでそれぞれが独立しているというタイプのものもありますが、同じ敷地内で2つの住宅が別々に建っているものは二世帯住宅ではありません。
特徴としては生活をしていくうえで各世帯が共有する部分がないというもので、玄関も別ですしインフラの契約も世帯別での支払いとなります。
つまり2つの世帯が直接その居住空間で交わることがない住宅となり、建築基準法では「長屋」や「共同住宅」として扱われるタイプのものです。
次に「一部共用型」についてですが、これは同じ玄関を使い、他にもキッチンやバスといった水回りやリビングなどの一部を2つの家族で共有するというものです。
こうしたタイプの二世帯住宅は共有部分はあるものの、子ども部屋や寝室などのそれぞれの家族のプライベート空間はしっかりと確保されています。
そのためこの住宅は、共用部の範囲をどこまでにするかといったことが同じ屋根の下で生活していくための、重要なポイントとなります。
キッチンは同じで良いけれど、トイレやお風呂はさすがに別々が良いといったような要望もありますので、世帯間でよく話し合うことが重要です。
そして「完全同居型」は一般的な住宅に2つの家族が同居するといったイメージのもので、寝室などの個室以外は共用部分となり、ほとんどの生活空間が交わるものとなります。
つまり互いのプライバシーが確保しにくいといった面があり、とくにご主人の親御さんと同居する奥さんの立場からすると、あまり気乗りしない物件と言えるでしょう。
この「一部共用型」と「完全同居型」については、「完全分離型」とは異なり2世帯が同じ居住空間で生活をするため、建築基準法のうえでは一戸建て住宅として扱われます。
二世帯住宅はなぜ売却しにくいのかその理由について
一般的に二世帯住宅は売却が難しいと言われますが、その理由がどういったものなのかを知っておくことで、対策を施すことができスムーズな売却につなげることができます。
ではなぜこういった住宅が敬遠されがちになるのかを見ていきますが、まずは価格面での問題が売れない大きな要因となっている場合があります。
二世帯住宅は2つの家族が生活することが目的となりますので、当然通常の家屋よりも広く大きな建物になるわけで、そうなると建設費もかさんでくることになります。
売り出し価格は土地の価格と減価償却をした工事費を基に算出していきますので、土地が広く建設費もかかっているため、割高な売り出し価格となり売却しにくい要因となっています。
また家族構成として今では核家族が当たり前の時代となり、親の世帯と子の世帯とは別々に暮らすことが多く、そのためあえて二世帯住宅を選ぶこともないわけです。
つまり核家族で生活するうえで、2つの家族が住むために建てられた住宅を購入しても、単に広すぎて生活しにくいでしょうし、税金などの維持費の面でも無理が生じてきます。
また核家族には核家族としてのライフスタイルがありますので、とくに二世帯住宅は個性が強いものが多く、購入をためらう方も多くなります。
二世帯住宅が売りに出されている場合、その理由について何か特殊なことがあるのではないかと、探られやすいのも売れにくい原因の一つとして挙げられます。
とくに築浅物件が売りに出ているのであれば、たとえば親世帯で不幸があったと推測されるわけで、こうした心理的瑕疵が大きく影響するのは確かでしょう。
実際、売りに出されている物件を見てみると離婚や住宅ローンが支払えないなどといった、マイナスの要因が関係しているものが多く、イメージ的にも敬遠されがちです。
二世帯住宅を売却する際の注意点
二世帯住宅を売却するにおいて、最初の注意点として登記の問題があり、４種類ある登記方法によって売却条件に違いがありますので知っておいてください。
まずは「単有登記」でこれは親か子のどちらか一方の単独名義とするもので、つまりその家は2家族としての持ち物ではなく名義人だけの専有物となるわけです。
そのためリフォームや売却をする際は、双方の家族の同意を得ることなく、名義人が自分の意思のみによってそれを決めることができます。
次に「共有登記」でこれはたとえば親と子といったような2人、または2人以上が名義を共有して登記するというもので、ほとんどの場合その出資額によって持分がそれぞれ設定されます。
ただ、それぞれに持分があるため他の共有名義人の持分を勝手に処分することはできず、売ったりリフォームしたりするときには、もちろん名義人全員の同意が必要です。
また二世帯住宅を1つの住宅として登記する「非区分登記」と、2つの住宅として登記する「区分登記」があり、区分登記であれば2つのうちの1つだけを売ることもできます。
不動産売却時にはこの登記された名義と、売主の名義が同じであることが求められますので、もしそこが違うのであれば変更登記を済ませてから、売りに出しましょう。
では実際にどういった売り出し方をしていけば良いのかということですが、現実的には不動産会社に依頼して買主を探してもらうという方法になります。
このときその不動産会社が内覧の提案をしてくることがあり、その場合は来場者が家に訪れてきますので、生活感をなるべく消す努力が必要です。
たとえばタバコを吸っている家庭であれば、来場者が非喫煙者の場合嫌悪感を抱き、自分たちでは気付かないような生活臭もありますので、消臭剤などで対応してください。
もちろん内覧に備えて仮住まいなどに引っ越しをするのも良いのですが、その際はハウスクリーニングの業者に依頼して家の中を新居のようにきれいにしてもらうと良いでしょう。
また住宅としての活用方法ではなく、シェアハウスや民泊といった形態も二世帯住宅ならではの部屋数や広さを生かした活用方法になりますので検討する価値はあります。
まとめ
二世帯住宅は個性的な建物が多く、その特徴から購入者のニーズから外れるケースも少なくはない物件です。
ただ個性的な分、アピールするポイントも多くありますので、そこに合致する買主が見つかればスムーズに売れる可能性も出てきます。
こちらで述べたような方法や注意点を参考にして、より良い取引をしてください。
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