「不動産を売りに出したいけど、リフォームは必要なの？」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
実は不動産の売却にはリフォームが必要な場合と、しなくても良い場合があります。
リフォームには多額の費用がかかるので、しなくても売れるならしないに越したことはありませんよね。
そこで今回は、不動産売却前にリフォームをするメリットやデメリット、必要な場合の相場価格、しない場合の代替案についてご紹介します。
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内覧の際には買い手側に良い印象を持ってもらうことは大切だと、とりあえずリフォームを検討する方も多いでしょう。
しかし、とくに計画せずにリフォームしてしまうと、かえって損してしまう可能性もあります。
リフォームが必要かどうかを判断するために、まずはリフォームするメリットとデメリットを把握しておきましょう。
リフォームするメリット
リフォームするメリットは、主に3つあります。
1つ目のメリットは「内覧した際の印象が良くなる」こと。
中古物件の場合、壁や床などが劣化していると、とくに問題のない劣化でも見た目が悪くなってしまいます。
リフォームをおこなうことで内覧時の印象が良くなり、結果的に高値で売れる可能性が高くなります。
「買い手側の融資手続きが楽になる」ことも、2つ目のメリットとして挙げられます。
中古住宅をリフォームする場合、住宅ローンはリフォーム費用と家の購入費用の2つに分けて組む必要があります。
しかし、2種類の住宅ローンを組むと手続きが複雑になるため、リフォームされていない中古住宅は避けられることもあります。
リフォーム済みの中古住宅であれば、家の購入費用だけ住宅ローンを組めば良いので、融資手続きが簡単になります。
3つ目のメリットは「買い手側が購入後期間を空けず入居できる」ことです。
改善が必要な中古住宅の場合、購入しても修繕や清掃が終わるまで入居できません。
しかし、リフォームをおこなった後の物件では、買い手側は購入後に期間をあけることなく入居できます。
また、すぐに住みたい方やリフォームの手間を省きたいという方は、リフォーム済み住宅を選ぶ傾向にあるため、そのような方々もターゲットにできます。
リフォームするデメリット
以上のようなメリットがある一方で、売却前のリフォームには大きなデメリットもあります。
こちらも同様に主に3つのデメリットがあるので、詳しく見ていきましょう。
まず1つ目に「リフォーム費用を回収しにくい」ことが挙げられます。
室内の大部分を一度にリフォームしてしまうと、内装デザインの好みの違いによって買い手が見つからないこともあります。
また、リフォームの場合は一部解体が必要になることも多く、工事費が割高になりがちです。
リフォーム費用が回収できるのか、よく検討してから判断しましょう。
2つ目のデメリットは「リフォーム費用を売却価格に上乗せできない」ことです。
売却価格にリフォーム代金を上乗せできるかどうかは、相場次第です。
一般的にリフォーム済み物件のほうが売却に有利といわれていますが、リフォーム代金を売却価格に上乗せしてしまうと競合物件より価格が高くなってしまうことも。
相場より高い不動産は売れにくくなるため、リフォーム代が高額であればあるほど、売却価格に上乗せしづらくなります。
そして3つ目のデメリットは「リフォーム前提で物件を探している方には合わない」こと。
中古住宅の購入を考えている方は、リフォームを前提に物件を探している方も多いです。
とくに自分でリフォームをしようと考えている方は、リフォームがされていない安い物件を探す傾向にあります。
そのため、リフォーム済みの物件は検討対象から外されてしまいます。
不動産売却においてどんな場合にリフォームが必要？
このように、不動産売却前のリフォームにはさまざまなメリット・デメリットがあります。
では、実際にどんな場合にリフォームを検討したほうが良いのでしょうか？
①明らかに修繕・リフォームが必要な場合
中古住宅の売却では、基本的にリフォームする必要はありません。
綺麗な物件ほど売れやすくはなりますが、工事にかかった費用分高く売れるとは限らないためです。
しかし、設備の故障や構造上の問題など、明らかに修繕・リフォームが必要だと考えられる場合はリフォームをしたほうが良いでしょう。
ただし、先述のとおり手を加え過ぎるとかえって売れにくくなることもあります。
どの程度リフォームすれば十分なのかというさじ加減を理解し、必要最小限で無駄のない効果的なリフォームをおこなうことが必要です。
②物件価格が1000万円未満の場合
リフォーム前の価値が1000万円未満の物件は、元々の価値がそこまで大きくないため、リフォームした後の価格が伸びやすいです。
そのため、リフォームしてもプラスとなる可能性があります。
具体的には、600~800万円程度の物件であれば、リフォーム費用の回収は可能であると言われています。
しかし、リフォームにお金をかけすぎると回収できない可能性も。
たとえば、フルリフォームすると約400万円ほどの費用が必要になり、費用の回収が難しくなります。
そのため、リフォームする部分は必要最小限にして、リフォーム費用を100万円ほどに抑えるようにしましょう。
リフォームをしない場合でも家が売れやすくなる方法とは？
リフォーム費用は割高で、物件によって向き不向きがあるため、リフォームしないで売却を検討したほうが良いケースもあります。
ここからはリフォームをしない場合でも家が売れやすくなる方法を5つ、ご紹介いたします。
①劣化が激しい部分だけ修繕する
外壁の塗装剥がれや畳の傷みなど、見てわかるほどの傷や凹みがあると、買い手側に悪印象を持たれてしまいます。
目立つ破損や汚れがある場合は、その場所に絞って簡易的な修繕をおこないましょう。
購入希望者に良い印象を与えられるだけでなく、リフォームに比べるとコストが大幅に削減できます。
②ホームインスペクションを依頼する
リフォームしない場合、その分の費用を家の調査や清掃に回したほうが効果的です。
古い家の場合、雨漏りやシロアリ被害など、見ただけでは気づけない不具合があることも多いです。
そんな場合に備えて、ホームインスペクションを依頼して家に不具合がないか調査してもらいましょう。
不具合がないことが証明されれば、その物件が売れやすくなる一因にもなります。
③ハウスクリーニングを依頼する
内覧時に細かいところまで見ている買い手は意外と多いです。
そのため、ハウスクリーニングを依頼して、一人では手の届きにくい部分まできれいに掃除してもらいましょう。
とくにお風呂やトイレ、キッチンなどの水回りは入念に掃除してもらうのがおすすめです。
どちらもリフォーム費用に比べればお得なサービスなので、一度検討してみましょう。
④こまめに掃除しておく
古い家であっても、綺麗な状態であれば、買い手側に良い印象を与えられます。
そのため、日ごろからこまめに掃除をしておくことをおすすめします。
自分で掃除ができれば、クリーニング費用もかかりません。
⑤不動産会社に買取してもらう
不動産会社に買取を依頼する場合、リフォームをしなくても買い取ってもらえることが多いです。
買取金額は相場よりも低くなることがほとんどですが、提示された金額に同意すれば、数日で契約から決済まで完了できます。
売れる見込みが少なく、できるだけ早く手放したい方にはおすすめの方法です。
まとめ
中古住宅のリフォームは、かかった費用を回収できるとは限らないため、基本的にはリフォームしないほうが良いとされています。
しかし、リフォーム前の価値が1,000万円以下の物件など、リフォームしたほうがより高く売れる場合もあります。
リフォームする際は、手を加え過ぎない程度にリフォームすることで、費用を抑えつつ買い手のニーズに応えることが可能です。
一方で、必要な部分だけ修繕したり、ホームインスペクションやハウスクリーニングを依頼するなど、リフォームをしなくても売りやすくなる方法があることも把握しておきましょう。
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